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别被“高分”带偏上海仍有大批楼盘卖不动!
来源:本站原创   更新时间:2021-11-20 

  售楼处人挤人,排队认购、开盘现场全线飘红的信息刷屏朋友圈,某些热门楼盘几分钟成交上亿的新闻更是引起众多自媒体的报道,被视为楼市全面回暖的信号。

  但是,总有一些人对这样的火爆抱有怀疑态度,甚至有人认为售楼处的人气都是假象,怀疑“是不是招人看房?”。

  来自佑威房地产研究中心监控的数据显示,2021年10月,上海市商品住宅成交面积为88.85万平方米,环比上月上涨30.13%,比去年同期水平下跌7.12%;成交均价为53901元/平方米,环比上月上涨0.01%,比去年同期水平上涨0.31%。

  上海楼市的冷热不均的表现,既有极端的数字对比,也有反映在市场、楼盘的对比。

  据凤凰网房产上海站统计,上海市第四批过会楼盘共42个,已公布认购情况的盘中,其中24个盘认购率过百,甚至还有多个楼盘认购率超过400%,但是也有个别楼盘因认购人数不足未进行摇号。

  尤其是在楼盘这一纬度,高性价比楼盘的“豪横”与差强人意楼盘的“忧伤”,性价比的“高与低”直接反应出“冷与热”。

  譬如,目前已结束开盘和认购的楼盘中,论高性价比,保利明玥湖光算一个,位置、物业、绿化、配套等因素匹配4万元/平的价格,还是被众多购房者接受的。

  而均价约2.1万/平方米的复地湖畔和光认购情况不够乐观,主要是跟区域认可度、楼盘自身性价比不高有关。

  第四批过会楼盘中,金山区一共推出3盘,分别是复地湖畔和光、金源梧桐印象及龙信御澜天樾,其中复地湖畔和光、龙信御澜天樾两盘因认购人数不足而未进行摇号。

  金源梧桐印象虽然满足条件于10月30日进行了摇号选房,但是项目认购人数仅90组,认购率也才刚过2成。

  然而,来自项目方消息称,项目开盘现场座无虚席,房源分秒递减,最终开盘1小时尽销208套。

  认购90套、销售208套,谜一样的数字,那么项目真实去化又是怎么样的呢?

  上海网上房地产显示,截至目前,项目仅网签19套房源,与宣传中所描述的208套相差甚远。如果说是因为网签数据有一定的滞后性,而与金源梧桐印象项目同天开盘的云上栖谷已网签57套。

  上海楼市的冷热不均的表现,既有极端的数字对比,也有反映在市场、楼盘的对比。 首先,数字层面很极端的“冰”与“火”。刺眼,又很明显。

  尤其是体现在市区楼盘的认购情况上。 第四批过会的市区楼盘中,既有认购率约442%的翠湖五集、认购率超200%的云锦东方,也有认购率刚过百的宝珀公寓,还有认购率仅8.94%的滨江一品苑。

  资料显示,滨江一品苑即将于11月4日开盘,项目推出179套建面约133-708㎡公寓,均价约111870元/㎡,虽然此次价格与两年前的开盘价几乎持平,看似性价比十足,但项目最终认购人数仅16组,认购率还不到一成。

  2019年12月10日,滨江一品苑首次开盘,推出175套房源,均价也是11.18万/㎡。当时滨江一品苑由于认购数未达到摇号条件,直接默默开了盘。有媒体爆料其认购33组,开盘当天去化仅1成。 滨江一品苑前身名为东樱公寓,是日企松下的员工公寓。小区1995年开建,1998年交付使用,之后松下由于业务调整,将手中的不动产打包出售给了现在的开发城利房产。城利将旧楼翻新之后,作为新房对外出售。 滨江一品苑包含两栋楼,塔楼设计导致其户型大多比较特殊,恐怕是制约其销售的问题之一。

  从3.1人才包揽了新房市场;到浦东、临港重大规划公示;再到第四批次临港推7盘5盘认购率过百,临港新房置业可谓盛况空前。

  据凤凰网房产统计,区域内的大名城映玥、电建地产泷悦蓝湾两盘认购率皆不足5成,其中大名城映玥推出340套建面约74-96㎡房源,共159组有效意向认购客户,电建地产泷悦蓝湾推出136套建面约126-142㎡叠墅,共58组有效意向认购客户。

  与前期相比,两盘热度均有不同程度的下降,大名城映玥在前期认购中,有570组认购参与摇号,最终触发积分制,分数为41.6;电建地产泷悦蓝湾入围分为45.4。

  大名城映玥、电建地产泷悦蓝湾两盘皆位于临港新片区蓝湾国际社区,和临港主城区相比,板块热度并不高,目前板块交通闭塞,整体发展尚不成熟,更多的是看不见、摸不着的规划与前景。

  近期,凤凰网房产也实地探访电建地产泷悦蓝湾项目,注意到虽然项目此次推出的叠墅总价相对较低,但是从实地来看,项目推出的叠墅户型存在采光差、浪费、设计鸡肋等问题。以131-142㎡上叠户型为例,项目虽是4房设计,但是二层的书房面积非常小,也就三个平方米左右。

  1、楼盘定位和区域本身发展现状不匹配,定位及定价过高,再加上片区无利好规划的刺激,自然容易处境尴尬,不被买房人接受。

  2、配套跟不上房价,新房房价远超周边二手房的区域:相对于目前像金山、临港蓝湾、奉贤金汇等热门区域来说,部分板块配套差,规划相对落后,后劲略显不足,且周边二手房的均价明显低于新房,让买房人在选择时心有顾虑。

  3、产品同质化严重,稀缺属性差的区域:不少本身区位优势一般的板块新房扎堆,且产品同质化严重,对买房人而言缺少吸引力,竞争优势则略为逊色。返回搜狐,查看更多